Как сообщили в Верховном суде, при рассмотрении подобных дел в первую очередь необходимо учитывать условия договора, заключенного между покупателем и строительной компанией.

Если в договоре прямо определен способ расчета площади квартиры (например, по внутренним или наружным границам либо в соответствии с градостроительным законодательством), спор должен разрешаться исходя из этих условий.

Если же порядок расчета площади в договоре не указан, следует определить фактическую полезную площадь квартиры. Она рассчитывается без учета наружных и внутренних несущих стен, пространства под перегородками и без применения понижающего коэффициента, предусмотренного градостроительными нормами.

Верховный суд подчеркнул, что если фактическая полезная площадь соответствует площади, указанной в договоре, строительная компания считается надлежащим образом исполнившей свои обязательства. Если же полезная площадь окажется меньше договорной, это может свидетельствовать о ненадлежащем исполнении договора.

Суд также объяснил, почему площадь квартиры в выписке из госреестра зачастую меньше указанной в договоре. Согласно градостроительным нормам, площадь балконов, террас и некоторых открытых помещений учитывается с применением понижающего коэффициента 0,3, поскольку они не относятся к полноценным жилым помещениям.

При этом Верховный суд отметил, что такие правила используются исключительно для государственной регистрации недвижимости и не распространяются автоматически на гражданско-правовые отношения между покупателем и застройщиком, если иное прямо не предусмотрено договором.

Кроме того, суд разъяснил, что изменения внутренней планировки квартиры после ее передачи собственнику не могут использоваться для оценки исполнения обязательств строительной компанией. Проверка должна проводиться исходя из состояния квартиры на момент передачи и первоначальной проектной документации.

Если будет установлена недостающая площадь, покупатель вправе требовать компенсацию, рассчитанную по рыночной стоимости недостающих квадратных метров на момент рассмотрения дела.

Также Верховный суд напомнил, что по подобным спорам применяется пятилетний срок исковой давности, который исчисляется с момента фактической передачи квартиры. Даже при наличии недостающей площади суд может отказать в удовлетворении иска, если срок давности истек, а ответчик заявил о его применении.